居住区公共服务设施在预售期的神秘面纱将揭开。19日，广州市法制办发布了《广州市居住区公共服务设施管理规定(征求意见稿)》(以下简称《管理规定》)，对配套公共服务设施的建设、移交以及监管等方面进行了详细规定。其中拟要求，建设单位在房屋预售、销售合同中应明示配套公共服务设施的类型、位置、规模，并将详细规划总平面图或建设工程方案总平面图作为合同的附件。这意味着小区有配套幼儿园以及变电站等公共服务设施的，也应在购房合同中注明。
变电站等应在首期工程预售前验收
什么是居住区公共服务设施?《管理规定》开宗明义，这是指与居住人口规模相对应配建的、能满足居住区居民物质与文化生活需要、提供公共服务的建筑的总称，包括教育、医疗卫生、文化体育绿地、行政管理、物业管理(含业主委员会)、服务设施、福利设施、商业服务、燃气设施、市政公用设施以及社区配套的其他商业服务设施。
笔者注意到，《管理规定》重点提及了配套公共服务设施的设置标准和建设时序两方面的问题。
《管理规定》要求，居住区建设用地的土地使用权在出让前，应取得规划行政管理部门出具的规划条件，而其中写入土地出让合同的部分将不得随意变更。而且，规划设计条件中配套公共服务设施的设置条件(包括类型、规模、设置要求和建设时序等内容)也不得随意更改。
据介绍，不能随意更改的内容有两方面：一是为避免项目开发过程不断调整规划造成的建设单位利益、小业主利益纠纷，规定配套公共服务设施种类、规模等设置标准不得随意在开发过程中变更;二是为保证配套公共服务设施建设落到实处，规定经规划行政管理部门审批通过的修建性详细规划核定的配套公共服务设施位置和面积不得随意变更。如需变更，则按规划法规定的程序办理。
在配套公共服务设施的建设时序方面，《管理规定》同样作了详细要求。总的来说，要求建设单位必须严格按照“三同步原则”进行，即居住区配套公共服务设施应当与住宅建筑同步设计、同步建设、同步验收。具体要求为：全部配套公共服务设施应当在规划地块建设总量(不含公共服务设施)完成80%前建设完成，并取得建设工程规划验收合格证;居住用地内独立设置的公共服务设施应当在规划地块建设总量(不含公共服务设施)完成50%前建设完毕，并取得建设工程规划验收合格证。
其中，垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、卫生服务中心、卫生站、消防站、派出所、燃气供应站、公交首末站等设施应当先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收，取得建设工程规划验收合格证。
据悉，上述规定主要是为了防止首期入住后，因住户反对而影响配套公共服务设施的建设。
幼儿园等建成后无偿移交
据介绍，投资建设模式是配套公共服务设施的核心问题，它决定了配套公共服务设施的建设、移交、使用等环节的管理方式，而《管理规定》采用的是分类投资模式，即政府投资和建设单位投资相结合的模式，大体上可分为无偿移交、按成本移交和无需移交三类，并对建设成本范围进行了明确。
其中，配套公共服务设施中的幼儿园、小学、中学、社区卫生服务中心、社区卫生站、残疾人康复服务中心(工疗站)、家庭综合服务中心、政务服务中心、星光老年之家、公共图书馆、文化室、阅览室、居民健身场所、综治信访维稳中心、综合管理用房、社区居委会、社区议事厅、社区服务站、街道办事处、派出所、交警营房、交通管理综合业务办理中心、公共厕所、垃圾收集站、垃圾压缩站、再生资源回收点、消防站、公交首末站等符合划拨条件的公益性配套服务设施，由建设单位统一代建，建成后无偿移交给政府指定的接收单位。国土行政管理部门在土地出让底价评估时应当综合考虑上述配套公共服务设施的土地出让金和建设成本。这意味着幼儿园等设施建成后要无偿移交。
而群众性体育运动场地、文化站(文化活动中心)、社会停车场(库)、再生资源回收站、老年人福利院(养老院)、托老所、托儿所、农贸(肉菜)市场、综合医院、燃气供应站和其他商业服务设施，以及社区公园、小区游园、物业管理用房(含业主委员会)等业主共有或者共享的其他配套公共服务设施，由建设单位按照规划确定的使用功能和《广东省物业管理条例》的规定使用和组织经营管理。
此外，配套公共服务设施中的变电站、邮政所，由电力、邮政企业按照建设成本出资委托建设单位代建。建设单位应当在领取建筑工程施工许可证之前与电力、邮政企业签订委托建设协议，约定委托建设内容、开工及竣工期限、结算方式、分期交付使用的批数及期限、违约责任等内容;独立用地的变电站，可以由建设单位代征用地后移交给电力企业自行组织建设。
根据《管理规定》，上述所涉及的建设成本，是由土建成本、土地成本和相关税费等构成。需要移交的配套公共服务设施，应当根据实际需要在办理永久通水、通电、通气手续后，以毛坯房标准进行移交。接收单位不得增加接收条件，不得额外要求增加建筑面积，不得提高装修标准。确需装修的，接收单位应当与建设单位签订居住区配套公共服务设施委托装修协议，并按照装修成本支付费用。
建设工程不合规将暂缓核发预售许可证
为保障了小业主的知情权和监督权，避免出现不必要的纠纷和信访问题，《管理规定》明确将配套公共服务设施及其建设时序在房地产企业诚信管理平台上公开，还规定了修建性详细规划图纸公示、作为预售、销售合同附件等内容。
根据要求，国土房管行政管理部门在办理预售许可证时，应当对居住区配套公共服务设施的施工进度进行核实，对不符合规定的建设工程项目，暂缓核发预售许可证。在核发预售许可证后，国土房管行政管理部门应当将居住区配套公共服务设施后续建设情况纳入预售款监控范围。
建设单位在房屋预售时，应当在销售现场公示已标注配套公共服务设施位置的修建性详细规划总平面图或者建设工程方案总平面图的公示图，以及需要移交的配套公共服务设施清单。
房屋预售、销售合同中应当明示配套公共服务设施类型、位置、规模，并将修建性详细规划总平面图或者建设工程方案总平面图作为预售、销售合同的附件。
此外，《管理规定》还明确了建设、规划和国土房管等有关监管部门的监管职责，保障工程按开发时序要求推进建设。
